aus wistra 10/2024
Das BMF hat am 2.8.2024 seinen Entwurf einer Verordnung zur Änderung der Verordnung zu den nach dem Geldwäschegesetz meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich (Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien – GwGMeldV-Immobilien) veröffentlicht und Gelegenheit zur Stellungnahme bis 23.8.2024 gegeben. Das BMF hat die Verbändestellungnahmen auf seiner Webseite veröffentlicht.
1. Melde- und Verschwiegenheitspflichten bei Immobiliengeschäften
Wenn Rechtsanwälte und Notare beim Kauf oder Verkauf von Immobilien mitwirken, gelten sie als geldwäscherechtlich Verpflichtete (§ 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG) und müssen daher einen Geldwäscheverdacht an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (Zentralstelle) melden (§ 43 Abs. 1 GwG). Gleichzeitig gibt es für diese Berufsgeheimnisträger weitreichende Befreiungen von der Meldepflicht. Sie gilt u.a. immer dann nicht, wenn sich der eigentlich meldepflichtige Sachverhalt auf Informationen aus der Rechtsberatung bezieht (§ 43 Abs. 2 S. 1 GwG). Zwei Rückausnahmen schränken diese Befreiung wieder ein (§ 43 Abs. 2 S. 2 GwG): Wissen die Verpflichteten, dass ihr Vertragspartner die Rechtsberatung für Geldwäschezwecke genutzt hat, so müssen sie eine Meldung abgeben. Im Falle von Immobiliengeschäften bleibt die Meldepflicht zudem bei bestimmten Sachverhalten bestehen, die in einer Verordnung festgelegt sind. Dabei handelt es sich um die GwGMeldV-Immobilien vom 20.8.2020 (BGBl. I 1965), die das BMF auf Grundlage von § 43 Abs. 6 GwG im Einvernehmen mit dem BMJ erlassen hat und die jetzt, gut vier Jahre nach ihrem Inkrafttreten am 1.10.2020, erstmals geändert werden soll. In Kraft treten soll die Änderungsverordnung am Tag nach der Verkündung (Art. 2).
Die Begründung der geltenden GwGMeldV-Immobilien hat das BMF durch Bekanntmachung vom 1.9.2020 veröffentlicht (BAnz AT v. 7.9.2020, B1). Zur geltenden GwGMeldV-Immobilien s. außerdem Barreto da Rosa in Herzog, GwG, 5. Aufl. 2023, GwGMeldV-Immobilien; Bülte / Marinitsch, DNotZ 2021, 804; Herrler, ZEuP 2024, 1; Krais, CCZ 2020, 311; Rodatz / Judis / Haslinger, NZWiSt 2021, 56; Teichmann / Falker, GWuR 2021, 69; Thelen, GWuR 2022, 8; BVerfG, Nichtannahmebeschl. v. 9.11.2022 – 1 BvR 161/21, juris; LG München I, Beschl. v. 8.6.2022 – 9 Qs 14/22, wistra 2022, 440; Pelz, jurisPR-Compl 1/2023 Anm. 2; zu Meldepflichten allgemein s. Brodowski, wistra 2021, 417.
Nach der Begründung des Verordnungsentwurfs zeigten Anwendungserfahrungen und eine Evaluierung, dass sich die Regelung insgesamt bewährt und sie ihre Ziele erreicht habe, was insbesondere die gestiegenen Meldezahlen belegten. Einzelne Meldesachverhalte müssten jedoch klarer gefasst werden, so der Befund der vom BMF vorgenommenen Evaluierung (RefE, S. 6), die auf Befragungen von Strafverfolgungsbehörden, Landesjustizverwaltungen, Notar‑, Rechtsanwalts‑, Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkammern sowie einem Bericht der Zentralstelle beruhe (RefE, S. 6). Zudem mache das seit 1.4.2023 bei Immobiliengeschäften geltende Barzahlungsverbot (§§ 16a, 59 Abs. 11 GwG) zwei neue Meldetatbestände erforderlich.
Die Verdachtsmeldezahlen bei Notaren sind von 1.629 im Jahr 2020 auf 6.471 (2021), 7.223 (2022) und 7.305 (2023) angestiegen (BT-Drucks. 20/11496, 48). Im Jahr 2024 hatten Notare bereits Ende Februar 1.365 Verdachtsmeldungen abgegeben (BT-Drucks. 20/11496, 48), was hochgerechnet auf das gesamte Jahr mehr als 8.000 Meldungen und damit in etwa eine Verfünffachung gegenüber dem Meldeaufkommen des Jahres 2020 bedeuten würde. Die Änderung der Verordnung werde das Meldeaufkommen voraussichtlich unverändert lassen, da die Neuregelung zwar weitere Meldetatbestände schaffe, an anderer Stelle das Meldeaufkommen aber reduziere und damit einen Anstieg kompensiere (VO-E, S. 8).
2. Eingrenzung und Klarstellung von Meldetatbeständen
a) „Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Preis oder einer Kauf- oder Zahlungsmodalität“ (§ 6 GwGMeldV-Immobilien)
Für den Meldetatbestand der erheblichen Abweichung vom Verkehrswert (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien) soll zukünftig ein Schwellenwert von 20.000 € gelten. Über diesem Schwellenwert liegende Abweichungen sind damit als erheblich einzustufen und zu melden, es sei denn, die Differenz beruht auf einer dem Notar offengelegten unentgeltlichen Zuwendung (was auch schon nach geltendem Recht die Meldepflicht entfallen lässt; VO-E, S. 10; kritisch zu dem neuen, absoluten Schwellenwert DAV-Stellungnahme, S. 2 f. BNotK-Stellungnahme, S. 4; BRAK-Stellungnahme, S. 4). Auch bei Immobiliengeschäften zwischen bestimmten Familienmitgliedern und Verwandten (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a-c GwGMeldV-Immobilien) sowie mit „institutionellen Beteiligten“ nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, e-h GwGMeldV-Immobilien (z.B. Partei kraft Amtes oder juristische Person des öffentlichen Rechts) muss bei einer Verkehrswertabweichung nicht mehr gemeldet werden. Eine Ausnahme bei Immobiliengeschäften zwischen bestimmten Familienmitgliedern und Verwandten sah bisher schon § 6 Abs. 1 Nr. 4 GwGMeldV-Immobilien (Zahlungen an Dritte; s. unten) vor. Diese Ausnahme wird jetzt nicht nur auf den Meldetatbestand der erheblichen Abweichung vom Verkehrswert erstreckt, sondern zugleich erweitert um Verwandte ersten oder zweiten Grades des derzeitigen oder früheren Ehepartners oder eingetragenen Lebenspartners. Dabei gehe es um Konstellationen, in denen eine günstige Vertragsgestaltung zugunsten des Erwerbers keine kriminellen Zwecke verfolge, sondern lediglich mit einem besonderen Näheverhältnis der Vertragsparteien zu tun habe, so die Begründung (VO-E, S. 10; kritisch dazu GdP-Stellungnahme, S. 2).
Häufigster Meldesachverhalt bei Immobiliengeschäften sei die „Vorabzahlung“ (§ 6 Abs. 1 Nr. 3 GwGMeldV-Immobilien), also die Erbringung der Gegenleistung vor (rechtswirksamem) Abschluss des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts (VO-E, S. 7). Oft handele es sich dabei aber um Reservegebühren im unteren fünfstelligen Bereich, die Käufer vor der notariellen Beurkundung zahlten, oder um Vorleistungen beim Kauf kleinerer landwirtschaftlicher Grundstücke bereits vor Abschluss des Rechtsgeschäftes (VO-E, S. 7). Um Meldungen auf risikoträchtige Sachverhalte zu begrenzen, verdoppelt die Neuregelung den Schwellenwert von 10.000 auf 20.000 € (§ 6 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a GwGMeldV-Immobilien-E; S. 7 VO-E). Außerdem gilt die Meldepflicht zukünftig auch nicht mehr bei Veräußerungen aus dem (erweiterten) Kreis von Familienmitgliedern und Verwandten sowie durch „institutionelle Beteiligte“ (§ 6 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b GwGMeldV-Immobilien-E; dagegen wird in der Begründung auf die Person der Vorleistenden abgestellt [VO-E, S. 10]).
Auch bei Zahlungen von einem und an einen Dritten (§ 6 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GwGMeldV-Immobilien) wird der Schwellenwert zur „risikoorientierten Eingrenzung“ auf 20.000 € verdoppelt (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. a GwGMeldV-Immobilien-E) und die Zahlung auf ein oder von einem Anderkonto eines Notars- oder Rechtsanwalts ausgenommen (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. c GwGMeldV-Immobilien-E VO-E, S. 10; schon bisher ist nach diesem Tatbestand nur zu melden, wenn es sich nicht um ein Anderkonto des Notars handelt oder wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse fehlt, s. den zukünftig wegfallenden Verweis in § 6 Abs. 1 S. 2 GwGMeldV-Immobilien auf § 6 Abs. 3 GwGMeldV-Immobilien). Die bereits geltende Ausnahme für „institutionelle Beteiligte“ sowie bei Immobiliengeschäften zwischen bestimmten Familienmitgliedern und Verwandten bleibt erhalten und wird hier ebenfalls um Verwandte ersten oder zweiten Grades des derzeitigen oder früheren Ehepartners oder eingetragenen Lebenspartners erweitert (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b GwGMeldV-Immobilien-E VO-E).
Weiter wird der Meldetatbestand des § 6 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Buchst. c GwGMeldV-Immobilien (Nutzung eines Bankkontos in einem Drittstaat) dahingehend präzisiert, dass bei Ansässigkeit des Kontoinhabers in dem Drittstaat nicht zu melden ist. Bisher kommt es darauf an, ob die das Konto verwendende Vertragspartei einen Sitz, Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in dem Drittstaat hat. Hat ein in einem Drittstaat ansässiger wirtschaftlich Berechtigter sein Konto in diesem Drittstaat, so bleibt die Meldepflicht bisher bestehen, obwohl Zahlungen an wirtschaftlich Berechtigte ansonsten nach § 6 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GwGMeldV-Immobilien nicht meldepflichtig sind. Diesen Wertungswiderspruch löst die Änderung auf (s. BNotK-Stellungnahme, S. 4).
Der Meldetatbestand in § 6 Abs. 2 S. 1 GwGMeldV-Immobilien (Weiterveräußerung mit erheblicher Preisabweichung, Rückveräußerung) wird ebenfalls präzisiert. Entsprechende Weiterveräußerungen müssen nur noch gemeldet werden, wenn sie innerhalb von zwei Jahren vorgenommen werden, da bei dem bisherigen Zeitraum von drei Jahren erhebliche Schwankungen im Verkehrswert möglich seien (§ 6 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 GwGMeldV-Immobilien-E, VO-E, S. 10). Außerdem stellt ein neuer Satz 3 klar, dass auch zu melden ist, wenn der Geschäftsgegenstand vor Eintritt des dinglichen Rechtserwerbes weiterveräußert oder zurückveräußert wird (VO-E, S. 11).
In § 6 Abs. 3 soll es anstelle von „Zahlung“ zukünftig „Gegenleistung“ und anstelle von „erfolgen“ „erbracht werden“ heißen, um die Formulierung an § 16a GwG anzugleichen (VO-E, S. 11).
b) Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Stellvertretung (§ 5 Nr. 4 GwGMeldV-Immobilien)
Die zu ändernde Vorschrift verlangt eine Meldung, u.a. wenn eine Vollmacht verwendet wird, die Mitarbeiter einer deutschen konsularischen Vertretung in einem „Risikostaat“ (§ 3 Abs. 1 GwGMeldV-Immobilien) beglaubigt haben. Nach der Neuregelung soll das Wort „Staat“ das Wort „Drittstaat“ ersetzen, da Risikostaaten nicht immer Drittstaaten sein müssten (VO-E, S. 9), sondern auch EU- oder EWR-Staaten sein können (s. § 2 Nr. 5i.V.m. § 1 Abs. 17 GwG).
2. Neue Meldetatbestände zum Barzahlungsverbot
Bereits nach der geltenden Regelung ist bei Zahlungen in bar oder mittels Kryptowerten eine Verdachtsmeldung abzugeben (§ 6 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Buchst. a, b GwGMeldV-Immobilien). Solche Zahlungen hat § 16a GwG für nach dem 31.3.2023 geschlossene Immobiliengeschäfte (Asset- und Share Deals) ebenso verboten wie Zahlungen mit Gold, Platin und Edelsteinen (zum Barzahlungsverbot s. Bernert / Reyes y Ráfales, NJW 2023, 1686; Busch, wistra 2022, Register S. 71, wistra 2023, Register S. 35; Eicher, NJW 2023, 165; Heckschen, ZIP 2023, 1869, 1871, 1873; Herrler, NJW 2024, 389). Die Meldepflicht wird dementsprechend jetzt auf Zahlungen mit Gold, Platin und Edelsteine erstreckt (§ 6 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Buchst. a GwGMeldV-Immobilien-E). Außerdem wird der Wortlaut der Nr. 1 geändert und auf das Erbringen der Gegenleistung statt auf ein Bezahlen abgestellt, um auch Tauschgeschäfte zu erfassen (VO-E, S. 9). Barzahlungen mussten bisher nur gemeldet werden, wenn sie mehr als 10.000 € betragen. Dieser Schwellenwert soll entfallen (kritisch dazu BNotK-Stellungnahme, S. 3, mit Blick auf die Bagatellgrenze für die Nachweispflichten beim Barzahlungsverbot nach § 16a Abs. 5 S. 1 GwG; DAV-Stellungnahme, S. 2).
Zur Überwachung des Barzahlungsverbots müssen die Beteiligten nach § 16a Abs. 2 GwG gegenüber dem Notar schlüssig nachweisen, dass sie zulässige Zahlungsmittel genutzt haben. Tun sie das nicht, so hat ihnen der Notar eine Frist zu setzen (§ 16a Abs. 3 Nr. 1 Buchst. b GwG). Geht dann immer noch kein schlüssiger Nachweis ein, so folgt daraus allerdings keine Vollzugssperre. Vielmehr darf der Notar auch in diesen Fällen einen Eintragungsantrag stellen, nachdem er ggf. einer Meldepflicht nachgekommen ist und eine fünftägige Wartefrist eingehalten hat (§ 16a Abs. 3 Nr. 2 GwG). Die in § 16a GwG vorausgesetzte Meldepflicht ist in der Verordnung allerdings noch nicht vorgesehen und soll nun mit § 6 Abs. 4 GwGMeldV-Immobilien-E geschaffen werden (VO-E, S. 11). Die Regelung soll auch für den Fall gelten, dass die Gegenleistung ganz oder teilweise erst nach der Einreichung des Eintragungsantrags zu erbringen ist bzw. innerhalb eines Jahres nach Einreichung des Eintragungsantrags mehrere Teilleistungen fällig werden (§ 16a Abs. 4 S. 6 GwG, VO-E, S. 11). In solchen Vorleistungsfällen kann die Stellung des Eintragungsantrags nicht davon abhängig gemacht werden, dass dem Notar zuvor die zulässige Zahlungsweise (vollständig) nachgewiesen wird, und es besteht deshalb eine „nachlaufende Prüfpflicht“ des Notars, die jetzt zu einer Meldepflicht führt, wenn nach Eintragungsantrag und Nachfristsetzung kein entsprechender Nachweis vorgelegt wird. Als vollständig erbracht gilt ein schlüssiger Nachweis auch dann, wenn er nur einen Teilbetrag abdeckt und der nicht nachgewiesene Teil maximal 10.000 € beträgt (§ 16a Abs. 5 S. 2 GwG, VO-E, S. 11). Keine Nachweispflichten bestehen, wenn die geschuldete Gegenleistung einen Betrag von 10.000 € nicht übersteigt oder über ein Anderkonto des Notars erbracht wird (§ 16a Abs. 5 S. 1 GwG; VO-E, S. 11). In diesen Fällen besteht auch keine Meldepflicht (VO-E, S. 11).
3. Weitere Maßnahmen zur Geldwäschebekämpfung bei Immobiliengeschäften
Bereits mit dem Zweiten Sanktionsdurchsetzungsgesetz (BGBl. I 2022, 2606) hatte der Gesetzgeber die Aufnahme von Immobiliendaten in das Transparenzregister vorgesehen, um dessen Datenbasis weiter zu verbessern (s. dazu Busch, wistra 2022, Register S. 71, wistra 2023, Register S. 35). Dementsprechend sind im Transparenzregister auch Angaben zu Immobilien zugänglich, insbesondere zu Art und Umfang der eigentums- oder teileigentumsrechtlichen Beziehung zum Grundstück sowie zu Beginn und Ende der rechtlichen Beziehung. Die Grundbuchämter übermitteln und aktualisieren die dazu erforderlichen Daten zu allen bei ihnen geführten Grundbuchblättern an das Transparenzregister (§ 19b GwG). Die Regelung umfasst jedoch nur Immobilien, die zu im Transparenzregister eintragungspflichtigen Rechtseinheiten gehören, nicht aber Immobilien von natürlichen Personen. Die Bundesregierung hat deshalb in ihrem Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung der Bekämpfung von Finanzkriminalität (Finanzkriminalitätsbekämpfungsgesetz – FKBG; BT-Drucks. 20/9648; s. dazu Busch, wistra 2023, Register S. 69) zusätzlich die Einrichtung eines Immobilientransaktionsregisters bei der noch zu schaffenden „Bundesoberbehörde zur Bekämpfung von Finanzkriminalität“ (BBF) vorgeschlagen (Art. 18 Nr. 19 FKBG, § 26b ff. GwG-E). Der Inhalt des Registers soll sich aus Daten speisen, die von den Notaren und Gerichten elektronisch an das Register übermittelt werden und zu denen u.a. Daten über die Transaktionsbeteiligten (Veräußerer und Erwerber) und die Liegenschaft sowie der Kaufpreis gehören (BT-Drucks. 20/9648, 77). Der Entwurf strebt zudem eine Verknüpfung mit dem Transparenzregister an, um weitere Informationen in dem Immobilientransaktionsregister abrufbar zu machen wie z.B. zum wirtschaftlich Berechtigten bei juristischen Personen (BT-Drucks. 20/9648, 77). Erfassen soll das Register auch die auftretende Person (sofern sie vom wirtschaftlich Berechtigten abweicht) und die Staatsangehörigkeit des an der Immobilientransaktion beteiligten Veräußerers und Erwerbers (BT-Drucks. 20/9648, 77). Auf Ersuchen kann die registerführende Stelle den zuständigen Stellen für die Kriminalitäts‐ und insbesondere für die Geldwäschebekämpfung sowie den Behörden im Bereich der Sanktionsdurchsetzung Auskunft aus dem Register erteilen (BT-Drucks. 20/9648, 77 f.). Der Deutsche Bundestag hat den FKBG-Regierungsentwurf in erster Lesung und im Finanzausschuss beraten (Bericht und Beschlussempfehlung s. BT-Drucks. 20/12037), jedoch noch nicht angenommen.
Oberstaatsanwalt beim BGH (Referatsleiter im BMJ) Markus Busch LL.M. (Columbia University), Berlin
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