Aus wistra 3/2020

In der Hamburger Bürgerschaft wurde eine Studie der Antikorruptionsorganisation Transparency International Deutschland e.V. zum Thema „Geldwäsche bei Immobilien in Deutschland“ thematisiert. Diese soll aufzeigen, dass in Deutschland nach Schätzungen 15 bis 30 Prozent aller kriminellen Vermögenswerte in Immobilien investiert werden. Es sei davon auszugehen, dass auf dem deutschen Immobilienmarkt jährlich mehrere Milliarden Euro „von Schwerkriminellen und Korrupten aus Deutschland und der ganzen Welt“ gewaschen werden. Diese wachsende kriminelle Unterwanderung habe jedoch Auswirkungen in unterschiedliche Richtungen: Zum einen profitiere die deutsche Wirtschaft von dem „schmutzigen“ Geld, der Immobilienboom kurbele den Bausektor an, Hausverkäufer würden reich und belohnten sich mit teuren Käufen; die höhere Nachfrage nach Luxusgütern wiederum beschere auch dem Staat höhere Steuereinnahmen. Auf der anderen Seite treibe das Schwarzgeld die Immobilienpreise deutlich nach oben, was dazu führe, dass viele Menschen sich deshalb die Mieten nicht mehr leisten können.

Vor diesem Hintergrund wurde der Senat u.a. gefragt, wie viel Geld nach seinen Schätzungen bzw. der zuständigen Behörde jährlich auf dem Hamburger Immobilienmarkt gewaschen wird und wie viele solcher Fälle in den letzten fünf Jahren gemeldet wurden. In der Antwort hierzu heißt es, dass im Vorgangsverwaltungs- und Vorgangsbearbeitungssystem MESTA der Staatsanwaltschaften Hamburg nicht erfasst wird, ob ein Geldwäscheverfahren im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften steht. Die Anzahl der Geldwäscheverdachtsanzeigen werde ebenfalls „nicht zuverlässig registriert“. Zwar würden diese Vorgänge im Register 5310 Js eingetragen; allerdings würden in diesem Register auch Verfahren mit anderen Tatvorwürfen (z.B. § 263 StGB) erfasst. Zur Beantwortung der Fragen müssten daher zumindest alle Verfahren des Registers 5310 Js händisch ausgewertet werden. Hierbei handele es sich allein für den Zeitraum von Januar 2019 bis November 2019 um mehr als 1.100 Verfahren, weshalb diese Aufgabe in angemessener Zeit nicht zu leisten sei. Valide Daten im Sinne der Fragestellungen lägen der Polizei nicht vor.

Gefragt nach Maßnahmen des Senats bzw. der zuständigen Behörde, um Geldwäsche auf dem Hamburger Immobilienmarkt zu unterbinden bzw. zu verhindern, wird ausgeführt, dass die Behörde für Wirtschaft, Verkehr und Innovation im Immobiliensektor dafür zuständig ist, die Einhaltung der Vorschriften des GwG bei Immobilienmaklern und bei Unternehmen, die gewerblich mit Immobilien handeln, zu überwachen. Diese Aufgabe werde durch laufende, stichprobenartige Kontrollen sowie durch verschiedene Informationsangebote wahrgenommen. Die Tätigkeit sei dem Bereich der Geldwäscheprävention zuzuordnen und diene nicht der Verfolgung und Ahndung des strafrechtlichen Tatbestandes der Geldwäsche (§ 261 StGB). Das GwG enthalte Vorschriften zur Prävention von Geldwäsche, die sich an Gewerbetreibende aus bestimmten, im Gesetz genannten Branchen richten. Durch die Erfüllung der sog. Kundensorgfaltspflichten – im Wesentlichen die Identifizierung der Kunden durch Personalausweis, Handelsregisterauszüge und vergleichbare Dokumente – solle gewährleistet werden, dass keine anonymen Geschäfte abgeschlossen werden und die Gewerbetreibenden sich, insbesondere bei juristischen Personen oder Personengesellschaften, Gewissheit darüber verschaffen, wer die wirtschaftlichen Eigentümer ihrer Geschäftspartner sind. Darüber hinaus müssten betriebsinterne Compliance-Maßnahmen etabliert sowie verdächtige Vorgänge an die Financial Intelligence Unit (FIU) – eine beim Bundesministerium der Finanzen (Zoll) angesiedelte Zentralstelle für Transaktionsuntersuchungen – gemeldet werden. Die Pflicht zur Identifizierung von Kunden und zur Schaffung von Compliance-Maßnahmen gelte bei Händlern nur dann, wenn sie Bargeld ab 10 000 EUR annehmen oder abgeben.

Notare sollten durch sorgfältige Prüfung und Dokumentation der Identität der an einem Vertrag Beteiligten dafür sorgen, dass Immobiliengeschäfte transparent verlaufen. Sie sollten sowohl eine generelle als auch eine einzelfallbezogene Risikoanalyse durchführen und gegebenenfalls Informationen über die Herkunft des Vermögens eines Beteiligten einholen. Zudem oblägen den Notaren interne Sicherungsmaßnahmen (wie z.B. ein Anfordern von Unterlagen zur Identifizierung nicht natürlicher Personen schon bei erster Kontaktaufnahme). Der sich in diesem Zusammenhang ergebende Konflikt mit der Verschwiegenheitspflicht sei durch eine Reihe von zum 1.1.2020 in Kraft tretenden Neuregelungen wesentlich entschärft. Speziell bei Immobiliengeschäften sei die Beurkundung ab dem 1.1.2020 von der Dokumentation einer schlüssigen Eigentums- und Kontrollstruktur der beteiligten Gesellschaften sowie – bei ausländischen Gesellschaften – von einer Eintragung im Transparenzregister abhängig. Da die Landesjustizverwaltung regelmäßig die Amtsführung der Notare prüfe, würden künftig hierbei auch die Einhaltungen der Pflichten nach dem GwG in den Blick genommen werden. Gegenstand dieser stichprobenartigen und zugleich repräsentativen Einzelfallprüfung seien sowohl das Risikomanagement als auch die internen Sicherungsmaßnahmen.

Im Bereich der Strafverfolgung ist in Hamburg die Gemeinsame Finanzermittlungsgruppe im Landeskriminalamt (LKA 66) zentral für die Entgegennahme der Meldungen der FIU der Generalzolldirektion an die Polizei zuständig. Gemäß Absprache mit der Staatsanwaltschaft werden sämtliche Vorgänge nach Durchführung der erforderlichen Ermittlungen der dortigen Abteilung 53 übersandt. Die Staatsanwaltschaft entscheidet dann über die zu treffenden strafprozessualen Maßnahmen.

Auf die Frage, welche weiteren Maßnahmen der Senat bzw. die zuständige Behörde für sinnvoll erachtet, um den (Hamburger) Immobilienmarkt vor Geldwäschegeschäften zu schützen, wird ausgeführt, dass die durch die jüngste Novellierung in das GwG eingefügten Regelungen (dazu wistra 3/2020 S. IX ff.), nach denen ab dem 1.1.2020 Immobilienkaufverträge, bei denen es sich bei dem Käufer um eine juristische Person oder Personengesellschaft handelt, nur noch dann notariell beurkundet werden dürfen, wenn

• der Käufer dem beurkundenden Notar in Textform eine Dokumentation seiner Eigentums- und Kontrollstruktur vorgelegt hat und
• der Käufer zuvor im Transparenzregister registriert worden ist, sofern es sich um eine juristische Person oder Personengesellschaft ohne Sitz im Inland handelt, begrüßt werden (Drs. 21/19330).

Rechtsanwalt Prof. Dr. Carsten Wegner, Berlin